Nieuwe huurwet 2025: dit verandert voor verhuurders

Overzicht van de nieuwe huurwet 2025 (Wet Betaalbare Huur)

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur gefaseerd in werking getreden, met belangrijke gevolgen die in 2025 merkbaar zijn. Kern van de wet is dat het woningpuntensysteem (WWS) voortaan ook geldt voor middenhuurwoningen. Concreet betekent dit:

Uitgebreid puntensysteem:
Woningen tot 186 punten (volgens het WWS) vallen nu onder huurprijsregulering. Hiermee is een nieuw gereguleerd middensegment gecreëerd voor woningen met 144 t/m 186 punten. WWS-punten worden bepaald door o.a. oppervlakte, energielabel, voorzieningen en WOZ-waarde. Vanaf 187 punten of meer geldt de woning als vrije sector (onveranderd), maar de grens tussen gereguleerd en vrij is dus flink opgetrokken.

Huurprijsplafonds:
Voor nieuwe huurcontracten vanaf 2024/2025 geldt een maximale aanvangshuurprijs gebaseerd op het puntental. Per 1 januari 2025 liggen de grenzen ongeveer als volgt: tot 143 punten is sociale huur (max. ± €900 maandhuur), 144–186 punten is middenhuur (max. ± €1.185 maandhuur), en 187+ punten vrije sector (huurprijs vrij onderhandelbaar)[6]. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Veel woningen die voorheen in de vrije sector vielen, zijn nu (bij nieuwe verhuring) gemaximeerd op middenhuurprijzen. Voorbeeld: een appartement van 165 punten valt nu in middenhuur met max. ± €1.000 kale huur, terwijl hiervoor €1.250+ kon worden gevraagd. Dit toont hoe de Wbh de huurprijs voor middeninkomens omlaag brengt.

• Verplicht puntenoverzicht bij nieuwe huurcontracten: Vanaf 1 januari 2025 moet elke verhuurder bij het sluiten van een nieuw huurcontract de huurder een uitdraai van de officiële puntentelling van de woning geven. Dit is verplicht ook als de woning op basis van punten in de vrije sector valt. Met andere woorden: transparantie is verplicht. U kunt de puntentelling gemakkelijk opstellen via de Huurcommissie Huurprijscheck tool. Deze verplichting geeft huurders inzicht in de kwaliteit van de woning en bijbehorende maximale huur, wat geschillen kan voorkomen.
• Gemeentelijk toezicht en handhaving:
  Vanaf 1 januari 2025 krijgen gemeenten een handhavende rol om de nieuwe huurregels af te dwingen. Op grond van de Wet Goed Verhuurderschap mogen gemeenten optreden tegen excessieve huren in het gereguleerde segment. Als een verhuurder een onredelijk hoge huur vraagt (boven de puntennorm), kan de gemeente ingrijpen en boetes opleggen. Dit geldt ook als er geen specifieke verhuurvergunning in de gemeente is; de bevoegdheid is landelijk verankerd. Kortom: de kans dat een te hoge huur onopgemerkt blijft, wordt kleiner – huurders worden beter beschermd en malafide praktijken riskanter.
• Huurprijsstijgingen gemaximeerd:
  De Wbh beperkt bovendien de jaarlijkse huurverhogingen. In 2025 is de maximale huurverhoging vastgesteld op 7,7% voor middenhuur en 4,1% voor vrije sector woningen. Deze percentages zijn gekoppeld aan loonontwikkeling en inflatie, om huurders te beschermen in tijden van hoge inflatie. Voor sociale huur (t/m 143 punten) geldt vanaf 1 juli 2025 maximaal ~5% stijging. Let wel: de huur mag nooit boven de maximale puntentelling-huurprijs uitkomen door een verhoging. Dit betekent dat middenhuurcontracten die al tegen het plafond zitten alleen verhoogd kunnen worden zolang de huur binnen de puntengrens blijft.
• Overgangsregime voor bestaande contracten:
  De nieuwe regulering geldt in principe niet met terugwerkende kracht voor bestaande huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn ingegaan – deze blijven onder de oude condities doorlopen.
  Uitzondering: als een woning op 1 juli 2024 minder dan 144 punten had (feitelijk een sociale huurwoning qua kwaliteit) én de huurprijs lag toen onder de liberalisatiegrens (€879,66 in 2024), dan mag de huurder per 1 juli 2025 een verlaging van de huur eisen op basis van de WWS maximale huur. Met andere woorden, extreem overprijsde huur van lagere kwaliteit wordt gecorrigeerd. Bijvoorbeeld: een woning van 110 punten met €850 huur moest omlaag naar ~€681 volgens het puntensysteem. Dit is echter een specifieke situatie. De meeste lopende contracten blijven ongemoeid totdat de huurder vertrekt; pas bij nieuwe verhuur gelden de Wbh-regels volledig.

Naast deze hoofdpunten omvat de nieuwe wetgeving nog meer details, zoals een modernisering van het puntensysteem (energiezuinigheid en buitenruimte tellen zwaarder mee), afschaffing van enkele “strafpunten” (bijv. het ontbreken van buitenruimte wordt minder bestraft per 2026), en speciale regelingen voor nieuwbouw (tijdelijke 10% puntentoeslag op middenhuur nieuwbouw van vóór 2028 om investeringen aantrekkelijk te houden). Het is duidelijk dat de overheid streeft naar betaalbaar wonen voor middeninkomens door regulering, terwijl men tegelijkertijd middels enkele uitzonderingen (nieuwbouw, monumenten) probeert te voorkomen dat investeerders afhaken.

Gevolgen voor verhuurders en beleggers

Wat betekenen deze veranderingen nu in de praktijk voor u als verhuurder of vastgoedbelegger? Allereerst zult u merken dat de huurinkomsten voor veel middenklasse huurwoningen plafonneren. Waar u voorheen misschien een woning voor €1.300 kon verhuren, kan het zijn dat u nu wettelijk maximaal ~€1.150 mag vragen als de woning onder de 187 punten blijft. Veel particuliere beleggers met middenklasse appartementen zien dus een (potentiële) daling in huuropbrengst. De Rijksoverheid schat dat circa 157.000 woningen door de midsegment-regulering gemiddeld €240 minder huur per maand zullen opbrengen dan voorheen. Dit raakt met name beleggers die de afgelopen jaren panden in de vrije sector hebben gekocht; die moeten hun rendementsverwachting bijstellen (meer hierover in Blog 2 over ROI berekenen).

Daarnaast brengen de nieuwe regels extra administratieve verplichtingen en risico’s met zich mee:

• U moet vooraf de WWS-punten van uw woning kennen en bij elke nieuwe verhuring de berekening paraat hebben. Voor professionele beleggers was het puntenstelsel vaak al bekend, maar nu is het een formele eis. Een fout in de puntentelling of het nalaten ervan kan u op sancties komen te staan.
  Tip: maak gebruik van online tools (zoals de Huurprijscheck van de Huurcommissie) om correct te berekenen en documenteer dit bij uw contracten.
• Lagere opbrengsten betekenen mogelijk dat uw exploitatieplan moet worden herzien. Kosten zoals onderhoud, beheer en financiering drukken nu zwaarder op de netto-opbrengst als de huurinkomsten afnemen. Sommige verhuurders zullen geneigd zijn te verkopen omdat het investeren in gereguleerde huur minder aantrekkelijk lijkt. CBS-cijfers laten zien dat in 2023-2024 veel kleine verhuurders hun woningen hebben verkocht, waardoor koopprijzen in regio’s als Groningen zelfs extra stegen. Dit kan de concurrentie op de verhuurmarkt iets verlichten, maar ook uw portefeuillewaarde beïnvloeden.
• Druk om te verduurzamen:
  Een opvallend gevolg is de stimulans om te investeren in de kwaliteit van uw woning. Doordat energielabel en voorzieningen zwaarder wegen in de nieuwe puntentelling (en een slecht label zelfs tot puntenaftrek leidt), loont het meer dan ooit om te verduurzamen en kwaliteit toe te voegen. Waarom? Hoe hoger het puntental, hoe groter de kans dat uw woning boven de 186 punten komt en dus in de vrije sector blijft (of weer terechtkomt). Investeringen in isolatie, dubbel glas, een moderne keuken/badkamer of het benutten van extra ruimte kunnen punten opleveren. Verhuurders die strategisch renoveren kunnen zo wellicht hun huurprijsruimte behouden. Denk bijvoorbeeld aan het verbeteren van een energielabel van C naar A; dat kan tientallen punten schelen. Veel verhuurders moeten nu een keuze maken: investeren om hun pand “boven de streep” te tillen, of accepteren dat het rendement lager wordt.
• Huurders sterker in hun recht:
  Door de nieuwe transparantie en handhaving is de onderhandelingspositie van huurders verbeterd. Een huurder die vermoedt dat de huur te hoog is, kan de Huurcommissie inschakelen voor een check. De Huurcommissie toetst de huurprijs aan de puntentelling en kan de huur verlagen als deze te hoog blijkt. Verhuurders zijn verplicht mee te werken en de puntentelling te overleggen. Bovendien kunnen nu ook gemeenten actief controleren en boetes uitdelen. Dit betekent dat het risico van niet-naleving groter is: financiële sancties of zelfs verplichte huurverlaging met terugwerkende kracht kunnen volgen als u boven het plafond verhuurt. Professionaliteit en eerlijkheid in huurprijsberekening zijn dus geen keuze meer, maar noodzaak.

Ondanks deze uitdagingen zijn er ook kansen en positieve gevolgen te benoemen voor verhuurders die zich weten aan te passen:

• De huurmarkt wordt voorspelbaarder en transparanter.
  Voor serieuze investeerders kan dit op de lange termijn zorgen voor stabielere inkomsten en minder wanbetalingen of conflicten. Huurders zullen eerder geneigd zijn langer te blijven in een betaalbare middenhuurwoning, wat leegstand beperkt en zorgt voor continuïteit.
• Middenhuur wordt een vast segment.
  Gemeenten en Rijksoverheid erkennen het belang van particuliere beleggers voor het bouwen en aanbieden van middenhuurwoningen. Hoewel de huren gemaximeerd zijn, komt er wellicht compensatie via lagere risico’s (vraag in dit segment is erg hoog) en mogelijke fiscale tegemoetkomingen in de toekomst. Er wordt al gesproken over versoepelingen op termijn (2026-2028), zoals herinvoering van tijdelijke contracten of hoger toegestaan rendement bij monumenten. Houd dus de beleidsontwikkelingen in de gaten: het kan zijn dat de regels weer iets worden bijgesteld om beleggers te ondersteunen.
• Concurrentieverschillen:
  Als sommige verhuurders afhaken en verkopen, kan dat voor blijvende vastgoedinvesteerders betekenen dat er minder concurrentie op de verhuurmarkt ontstaat. Minder aanbod bij gelijke (of stijgende) vraag kan toekomstige huurprijsstijgingen in vrije sector segmenten ondersteunen. Met andere woorden, kwalitatief goede woningen in de vrije sector (187+ punten) zouden schaars kunnen worden, waardoor u met zulke panden in een sterke positie bent.

Tips voor verhuurders: voorbereiding en strategie

Hoe bereidt u zich het beste voor op de nieuwe huurwet? Enkele concrete adviezen:

• Inventariseer uw portefeuille:
  Bereken voor al uw verhuurde woningen het actuele puntenaantal en de maximale toegestane huur. Zo ziet u meteen welke contracten bij mutatie onder de middenhuurregels gaan vallen. Stel prioriteiten: welke objecten zitten nét onder 187 punten? Daar kunt u gericht verbeteringen doen om ze boven de grens te tillen. Welke objecten zitten diep in het gereguleerde segment? Voor die kunt u uw business case herzien (bijv. lagere lening afbouwen voor lagere maandlasten omdat huur niet onbeperkt omhoog kan).
• Communiceer met uw huurders:
  Transparantie is key. Geef huidige huurders (vooral in het middensegment) desgewenst inzicht in de puntenscore en leg uit dat hun huurprijs conform de wet is. Dit wekt vertrouwen en voorkomt escalaties. Huurders weten in 2025 goed wat hun rechten zijn (er is veel media-aandacht), dus het laatste wat u wilt is een conflict bij de Huurcommissie. Wees de professionele verhuurder die alles op orde heeft.
• Optimaliseer kwaliteit binnen redelijke grenzen:
  Kleine investeringen kunnen punten opleveren. Denk aan: energiezuinige LED-verlichting in algemene ruimtes, rookmelders (verplicht, maar check of u punten krijgt), moderniseren van keukenapparatuur, etc. Pas wel op voor overinvesteren: verbeteringen moeten ook aantrekkelijk zijn voor huurders (wooncomfort) en niet alleen voor de punten. Een energielabelsprong is vaak de meest rendabele investering nu – niet alleen voor de punten, maar ook omdat huurders steeds meer letten op lage stookkosten.
• Financiële planning:
  Herbereken uw verwachte rendement vastgoed per object onder de nieuwe regels. (In blog 2 gaan we dieper in op ROI-berekeningen). Houd er rekening mee dat Box 3 (vermogensbelasting) ongewijzigd is; de fiscus verwacht in 2025 nog steeds een forfaitair rendement van ~6,17% (en dat stijgt naar 7,78% in 2026) over uw vastgoedwaarde. Als uw huurinkomsten door regulering dalen, kan uw netto-opbrengst na belasting flink krimpen. Mogelijk is het interessant om advies in te winnen over andere structuren (bijv. verhuur via een BV) als de belastingdruk te hoog wordt ten opzichte van het risicoloze rendement.
• Monitor beleidsupdates:
  Zoals genoemd staan er voor 2026 al aanpassingen in de pijplijn (bijvoorbeeld uitzonderingen voor studentenhuisvesting, monumenten en de WOZ-cap verhogen). Een nieuwe kabinetssamenstelling zou ook invloed kunnen hebben. Sluit u aan bij een branchevereniging (zoals Vastgoed Belang) of volg het nieuws via vastgoedbeheer experts, zodat u tijdig inspeelt op nieuwe kansen (bijv. tijdelijke verhuurvormen) of verplichtingen.
• Professionaliseer uw verhuurpraktijk:
  De tijd van “huurtje vragen wat de gek ervoor geeft” is voorbij in het middensegment. Zorg dat uw administratie, contracten en puntentellingen kloppen. Overweeg een vastgoedbeheerder in de arm te nemen als u er zelf geen tijd voor heeft; zij kunnen huurprijsanalyses doen en adviseren over optimale huurstelling binnen de wettelijke kaders.

Kansen en risico’s in perspectief

Kansen: De Nieuwe Huurwet 2025 biedt verhuurders de kans om hun bedrijfsmodel tegen het licht te houden en te verduurzamen. Partijen die kwaliteit leveren (goede woningen met een eerlijk prijs-kwaliteitverhouding) zullen altijd huurders blijven vinden – de vraag in Noord-Nederland blijft hoog, zeker in Groningen waar de economie groeit en de woningnood hoog is. Bovendien kan het gereguleerde segment voor beleggers met een lange adem een stabiele cashflow genereren: middenhuurders zijn vaak middeninkomens (verpleegkundigen, docenten, jonge professionals) die langdurig willen huren als kopen onbereikbaar is. Dit betekent minder verloop en betrouwbare huurbetalingen, mits de woning en huurprijs aansluiten bij hun budget.

Risico’s: Aan de andere kant staat uiteraard het risico van rendementsverlies. Beleggers die rekenden op jaarlijkse huurstijgingen boven inflatie of op waardegroei door huurwaarde, moeten een pas op de plaats maken. In populaire steden als Groningen zijn huurprijzen per m² al zeer hoog (Groningen stond in Q2 2025 zelfs op #3 van duurste huursteden met €29,64/m²), maar verdere stijging wordt administratief afgeremd. Combineer dit met stijgende rente(lasten) en hogere onderhoudskosten, en het wordt lastiger om dezelfde winstmarges te behouden. Sommige verhuurders voelen zich “klem” gezet tussen dure koopmarkt en gereguleerde huurmarkt – vooral degenen met panden net onder de vrije-sectorgrens en met een flinke hypotheek.

Conclusie: De Nieuwe Huurwet 2025 markeert een keerpunt in de Nederlandse huurmarkt. Als verhuurder doet u er goed aan proactief te handelen: ken de regels, pas uw strategie aan, en zoek advies waar nodig. Uiteindelijk is het doel van de wet om huurwoningen betaalbaar te houden voor een brede groep. Verhuurders die hierin meegaan en zich als betrouwbare en bewuste verhuurder opstellen, kunnen nog steeds succesvol zijn. De vastgoedmarkt blijft een aantrekkelijke investering op lange termijn, zeker in Noord-Nederland, mits u inspeelt op de veranderende spelregels.