Groningen woningmarkt Q4 2025: trends & vooruitzichten

Huurprijsontwikkelingen in Groningen in 2025

De huurprijzen in Groningen zijn in 2025 stevig blijven stijgen, in lijn met of zelfs boven het landelijk gemiddelde. Volgens de Nationale Huurindex gegevens is Groningen inmiddels een van de duurste huurmarkten van Nederland. In Q2 2025 bedroeg de gemiddelde huurprijs in de stad Groningen €29,64 per m² – dit was ruim 16% boven het landelijke gemiddelde. Ter vergelijking: landelijk was dat €25,54/m². Groningen stond daarmee op de 3e plaats van duurste steden (na Amsterdam en Delft) met huurprijzen van rond de €29-30/m².

In het derde kwartaal van 2025 is de huurprijs gemiddeld iets gestabiliseerd op €29,59/m², een minieme daling van 0,17% t.o.v. Q2. Die stabilisatie komt na een periode van snelle stijgingen eerder het jaar: Q1 en Q2 lieten kwartaal-op-kwartaal stijgingen zien van respectievelijk ~5% en ~3%. Jaar-op-jaar zijn de huren in Groningen nog steeds circa 9% hoger dan eind 2024. Ter illustratie: in Q3 2024 was de gemiddelde m²-huurprijs €27,10; nu een jaar later Q3 2025 €29,59.

Vrije sector vs middenhuur: Een opmerkelijk fenomeen is dat de prijzen in het middenhuur-segment relatief sterker stijgen dan in de duurdere vrije sector. In Q3 2025 steeg de gemiddelde m²-prijs in Groningen’s middenhuur met +3,0% (naar €28,80) ten opzichte van Q2, terwijl de vrije sector huurprijs nagenoeg gelijk bleef (+0,4%, €22,28). Dit duidt erop dat binnen de gereguleerde middenhuur de prijzen nog wat ruimte omhoog hadden, vermoedelijk door indexatie en het opvullen tot de nieuwe maximale toegestane huren. Veel middenhuurcontracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten, zitten nu tegen hun puntenplafond aan. In de vrije sector waren huurprijzen al hoog, en huurders daar hebben te maken met max 4,1% verhoging per jaar door de regelgeving.

Studentenkamers en studio’s (sociale huur / onder middenhuur): ook deze zijn duurder geworden. De gemiddelde kamerhuur in NL steeg bijvoorbeeld naar €658 per maand medio 2025. In Groningen zien we per m² dat kleinere woonruimtes (kamers) zelfs de hoogste vierkantemeterprijzen kennen – >€33/m² in Q3 2025. Dat komt omdat 10 m² voor €330 p/maand bijv. neerkomt op €33/m². Ondanks dat kamers formeel “sociale huur” prijzen zijn, betalen studenten dus relatief veel per m². Dit blijft een aandachtspunt: er is enorme druk op studentenhuisvesting waardoor prijzen hoog blijven.

Conclusie huurprijsontwikkeling: De huurprijzen in Groningen zijn op een all-time high. Zelfs met de invoering van de huurprijsregulering voor middenhuur (Wbh), zijn de daadwerkelijke huren in die categorie toegenomen – zij het begrensd. Groningen is voor huurders duurder dan grote steden als Den Haag of Eindhoven op m²-basis. Voor beleggers betekent dit dat de huuropbrengsten per pand hoog kunnen zijn, maar het stelt ook de vraag hoe betaalbaar het voor huurders blijft en waar de grens ligt.

Aanbod & leegstand: schaarste als nieuw normaal

De krapte op de Groningse huurmarkt is in 2025 verder toegenomen. Er is sprake van historisch lage leegstand en een dalend aanbod van woningen die beschikbaar komen voor verhuur.

Uit data van Pararius blijkt dat landelijk in Q2 2025 het aantal vrijkomende vrije sector huurwoningen met 36% gedaald is ten opzichte van een jaar eerder. Minder aanbod betekent dat huurders moeten vechten om elke woning: een woning kreeg gemiddeld 57 reacties van geïnteresseerden, het hoogste aantal ooit gemeten. Bovendien stond een huurwoning gemiddeld slechts 18 dagen online voordat deze verhuurd werd – extreem kort. Dit cijfer gold landelijk, maar Groningen zal niet ver af zitten gezien de populariteit van de stad en beperkte omvang van de markt.

In Groningen specifiek zien we kwartaaldalingen in aanbod in 2025: in Q2 daalde het totale aangeboden huurwoningen met ~12% ten opzichte van Q1, en in Q3 daalde het aanbod nog eens 4% t.o.v. Q2. Met name in het lagere segment nam het aanbod sterk af. Het aantal aangeboden “sociale huur” objecten (alles onder middenhuur) daalde in Q3 met 18% vergeleken met Q2. Dit zijn vaak kamers of kleinere studio’s, waar waarschijnlijk de start van het academisch jaar (Q3) voor veel opnames heeft gezorgd. In de vrije sector zag Groningen in Q3 juist een lichte aanbodstijging van 11%, mogelijk doordat enkele duurdere nieuwbouwprojecten op de markt kwamen of verhuurders probeerden in het vrije segment te blijven. Desondanks is ook in de vrije sector het aanbod veel lager dan historisch gewend (terugval van 42% in Q3 2024 na invoering Wbh).

Leegstand is vrijwel nihil in populaire segmenten. Woningen tot circa €1.200 huur zijn zo gewild dat ze vaak binnen een paar weken verhuurd zijn. Alleen in het topsegment (>€2.000 p/maand) kan het iets langer duren om een huurder te vinden, simpelweg omdat die doelgroep kleiner is. Maar zelfs daar stijgt de interesse: landelijk steeg het aandeel reacties op woningen >€2.000 van 18% naar bijna 24% in een jaar tijd– mensen schuiven noodgedwongen op naar duurdere opties omdat de goedkopere er niet zijn.

Oorzaken van het schaarse aanbod:
1. Verkoop door particuliere verhuurders: Zoals we in blog 1 aanstipten, verkopen veel kleine verhuurders hun panden vanwege strengere regels en minder rendement. CBS meldde dat in 2023 en 2024 met name veel appartementen in Groningen van beleggers naar eigenaar-bewoners zijn gegaan. Dit drukt het huurwoningaanbod.
2. Weinig nieuwbouw in vrije sector huur: Projectontwikkelaars zijn terughoudend; door de huurplafonds in middenhuur en stijgende bouwkosten gaan minder projecten door. Nieuwbouw die wél gebeurt, is vaak transformatie naar koop of sociale huur via corporaties, niet vrije sector huur.
3. Grote vraag (hierover meer in volgende sectie): De instroom van (internationale) studenten, expats en mensen die door hoge koopprijzen moeten huren, zorgt dat elke vrijkomende woning direct gretig aftrek vindt.

Gevolg: verhuurdersmarkt – We zitten in Groningen in een klassieke verhuurdersmarkt, waar de vraag het aanbod ver overstijgt. Pararius’ krapte-indicator stond in Q2 2025 op 0,32 landelijk (waarbij <1 duidt op krapte, 0,32 is extreem). In Groningen zal dit vergelijkbaar laag zijn. Dit betekent praktisch dat verhuurders keuze hebben uit veel kandidaten en weinig prikkel hebben om huurprijzen te matigen. Huurdersconcurrentie drijft prijzen op en spoort huurders aan om sneller beslissingen te nemen.

Voor beleggers is dit enerzijds gunstig (nooit leegstand, hogere huren), maar er is ook een keerzijde: toenemende politieke aandacht en regelgeving om huurders te beschermen kan volgen als de situatie te schrijnend wordt. Groningen kent bijvoorbeeld al een huurteam en strenge controles op kamerverhuurvergunningen om misstanden te voorkomen.

Vraagdruk en profielen van huurders

Wie zijn die huurders die met 50 tegelijk op één woning reageren? In Groningen kunnen we grofweg drie segmenten onderscheiden die de vraag aanjagen: studenten, young professionals/expats, en jonge gezinnen/starters die (nog) niet kopen.

• Studenten: Groningen is een echte studentenstad met Rijksuniversiteit Groningen en Hanzehogeschool. Ieder jaar komen duizenden (nieuwe) studenten, waaronder een groot internationaal contingent, die huisvesting zoeken. Deze groep zoekt voornamelijk kamers of kleine studio’s. De vraag hier is chronisch groter dan het aanbod. Dit verklaart waarom kamerverhuur tarieven zo hoog liggen en per m² duur zijn. In 2025 was er opnieuw veel media-aandacht voor kamertekort – studenten slapen tijdelijk op campings of in hostels bij gebrek aan kamers. Voor verhuurders met kamerpanden betekent dit 100% bezetting en keus uit vele kandidaten, al zijn er ook verantwoordelijkheden (goede verhuurderschap, brandveiligheid, vergunningen bij >2 personen per woning). De vraagdruk bij studenten uit zich ook in eerdergenoemde cijfers: de “sociale huur” advertenties (vaak kamers) namen af in Q3 simpelweg omdat alles meteen vergeven was. Vooruitzicht: dit segment blijft krap. Zolang de onderwijsinstellingen groeien en weinig nieuwe studentenhuisvesting wordt gebouwd, zal de particuliere markt overbelast blijven. Huurprijzen voor kamers zullen naar verwachting blijven stijgen binnen wat studenten kunnen opbrengen of wat de maximale huur voor onzelfstandige eenheden toelaat.
• Young professionals en expats: Groningen trekt steeds meer jonge werkenden, zowel lokaal opgeleiden die blijven als mensen van buiten die voor bedrijven of instellingen komen. Denk aan medische professionals (UMCG ziekenhuis), technici voor energie/start-ups, en onderzoekers bij kennisinstellingen. Ook expats (bijvoorbeeld bij IT-bedrijven of international institutes) zijn onderdeel van de vraag. Zij zoeken vaak hoogwaardige appartementen of huurhuizen, bij voorkeur gemeubileerd en centraal gelegen. Dit segment is bereid vrije sector huren te betalen, zeker als het via het bedrijf loopt. Een expat die voor een tweejarig project in Groningen komt, zal liever huren dan kopen en heeft vaak een woonbudget. In 2025 zien we dat zelfs het >€1500 segment meer vraag krijgt dan voorheen. Expats en hogere inkomens schuiven op naar duurdere huur nu middenhuur schaars is. Vooruitzicht: dit is een kansrijk segment voor beleggers – als u een luxe of unieke woning aanbiedt, kunt u relatief hoge huur vragen en toch snel verhuren. Houd er rekening mee dat expats vaak flexibiliteit wensen (short stay opties, all-in huur). Let wel op de regels: gemeentes (ook Groningen) stellen grenzen aan vakantieverhuur of short stay. Maar voor verhuur van enkele jaren aan kenniswerkers zijn mogelijkheden te over.
• Jonge gezinnen en starters die niet kopen: Deze groep betreft mensen tussen ~25-40 jaar, vaak met lokaal werk, die graag zouden kopen maar het (nog) niet kunnen of willen. Redenen: huizenprijzen in Groningen zijn in 2025 weer flink gestegen (+10% YoY, hoogste van NL), en hypotheekrentes zijn hoger, waardoor de financiering lastiger is. Ook de strengere leennormen voor starters spelen een rol. Gevolg: meer jonge stellen en gezinnen moeten langer huren. Ze zoeken met name eengezinswoningen of ruime appartementen, het liefst in kindvriendelijke wijken of randgemeenten. Dit segment valt qua prijs vaak in de middenhuur of net daarboven (€1000-1500). Ironisch genoeg is dát nu het meest gereguleerde en krappe segment. Veel huurders met middeninkomens “zitten klem” tussen sociale huur (waar ze te veel voor verdienen) en vrije sector (wat eigenlijk te duur is). Middenhuurwoningen zijn bedoeld voor hen, maar door het beperkte aanbod is de concurrentie enorm. Vooruitzicht: Als belegger kunt u inspelen door kwalitatieve gezinswoningen te verhuren; deze huurders blijven doorgaans jaren zitten (stabiliteit!). Check wel de puntenscore: veel rijtjeshuizen in Groningen zullen ~150-180 punten hebben, dus middenhuur met maxprijs. U moet dan rekenen met gematigde huurinkomsten. Het positieve is dat de leegstandsrisico nul is voor zulke woningen – voor elke vrije huurwoning in bijvoorbeeld Helpman of Vinkhuizen staan tientallen kandidaten klaar.

Rendementstrends voor vastgoedbeleggers

Met stijgende huren én stijgende koopprijzen, wat doet dit met het rendement?

In Groningen zijn in 2025 de bruto aanvangsrendementen enigszins onder druk komen te staan door de gestegen aankoopprijzen. Zoals gemeld stegen de huizenprijzen in Groningen in Q3 2025 met 10,9% op jaarbasis – fors hoger dan de Randstad gemiddeld. Deze prijsstijging wordt deels gedreven door particuliere kopers, maar ook doordat beleggers tot voor kort bereid waren te kopen in Groningen wegens relatief goede huurrendementen. Nu echter de huren plafonneren (voor middenhuur) en de prijzen omhoog gaan, dalen de BAR en NAR percentages die nieuwe investeerders kunnen behalen.

Een indicatie: waar een paar jaar geleden een pand in Groningen stad tegen ~6% bruto aanvangsrendement kon worden gekocht, zitten we nu vaker richting 5% of lager bruto. Netto kan, afhankelijk van kosten, uitkomen op 3-4%. Dit is voor nieuwe aankopen. Voor bestaande beleggers met panden van vóór de rally en lage aankooppijs ligt het rendement op huidige waarde natuurlijk hoger, maar op geïnvesteerd vermogen mogelijk lager als ze herbouwwaarde of marktwaarde in ogenschouw nemen.

Effect van regulering: Voor panden in het middenhuursegment is het rendement nu “afgetopt”. Een woning die 160 punten heeft en dus max €1.000 mag opbrengen, kent een natuurlijke grens aan huurverhogingen (max 7,7% p.j. plus index). Dit drukt de potentiële winstgroei. Sommige beleggers kiezen daarom voor het vrije segment (luxe segment of grote woningen) om rendement te maximaliseren. Anderen verkopen, wat zoals gezegd de koopmarkt levendig maakt maar hun huurinkomsten beëindigt.

Positief voor rendement is dat de bezettingsgraad in Groningen 99%+ is. Geen leegstand betekent geen inkomstenderving. Bovendien stijgen huurprijzen van nieuwe verhuringen nog steeds aanzienlijk (zie Pararius: nieuwe contracten landelijk +17% duurder dan een jaar terug). Dus bij mutatie kan een belegger de huur flink verhogen (binnen de puntennorm). Dit tilt het rendement weer op.

Ook moeten we vermelden dat financieringslasten (rente) zijn gestegen sinds 2022, wat voor nieuwe beleggingen het leveraged rendement (CoC) verlaagt. Beleggers met lopende leningen tegen lage rente hebben nu een voorsprong.

Samenvattend: het is een gemengd beeld. Hoge huren en geen leegstand zijn gunstig voor rendement, maar hoge aankoopprijzen en regelgeving drukken het rendement. Voor die beleggers die creatief en efficiënt opereren, is nog steeds een degelijk resultaat te behalen, vooral vergeleken met bijvoorbeeld sparen (waar 3-4% netto nog altijd interessant is). Zeker professionele vastgoedbeheerders kunnen waarde toevoegen door kosten te drukken en optimale huurdersselectie, wat het rendement verbetert.

Kansen per segment: studenten, expats, gezinnen

Studentenhuisvesting – hoge opbrengst per m²: Investeren in kamers of studentenstudio’s kan zeer lucratief zijn qua huuropbrengst per vierkante meter. Zoals we zagen liggen de m²-prijzen voor kamers boven de €30. Een pand opsplitsen in kamers kan dus meer huur opleveren dan het als geheel verhuren. Maar: er zijn randvoorwaarden. Gemeente Groningen heeft een vergunningenstelsel (“omzettingsvergunning”) voor kamerverhuur; niet elke woning mag zomaar aan meerdere personen verhuurd worden. Ook sociale aspecten (overlast in de buurt) spelen een rol. Kans: Als u een pand op de juiste locatie (dicht bij het centrum/Zernike campus) hebt en vergunning krijgt, is studentenvastgoed bijna garant voor rendement. Zorg wel voor goede beheer (studenten zijn onervaren huurders; denk aan meer onderhoud en begeleiding).

Expats & Young professionals – kwaliteit loont: Deze groep is bereid topprijzen te betalen voor move-in ready woningen. Kansen liggen in het aanbieden van gemeubileerde appartementen met volledige uitrusting, inclusief snelle wifi, wasmachine, etc. Dit wordt vaak met een opslag verhuurd (expats betalen liever wat meer dan zelf meubels te kopen voor korte tijd). Ook service zoals periodieke schoonmaak kan een niche zijn. Let op: verhuur voor <6 maanden valt onder short stay regels, maar een expat contract van 1-2 jaar is reguliere huur. Kans: In bijvoorbeeld de binnenstad, Europapark of aan het Zuiderhavensdok zijn moderne appartementen populair. Als u daarin investeert en eventueel gebruikmaakt van de leeway boven €1.185 (vrije sector), kunt u hoge huren vragen. Daarnaast hebben expats vaak betrouwbare inkomens (soms betaalt het bedrijf de huur rechtstreeks), wat het risico verlaagt.

Gezinswoningen – lange termijn vastigheid: Er is schaarste aan huurhuizen voor gezinnen. Veel verhuurders richten zich op studenten of kleine appartementen, waardoor het aanbod van gezinswoningen (3-4 slaapkamers met tuin) beperkt is. Toch is de vraag er zeker: voor elke huurwoning in een gezinswijk bestaan wachtlijsten. Kans: Het aankopen van bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap of ruime hoekwoning en deze verhuren aan een expat-gezin of lokaal gezin. Vaak tekenen zij lange huurcontracten en blijven ze 5+ jaar, wat voor u als verhuurder minimale omkijk betekent. Financieel gezien zijn dit vaak duurdere panden, maar ook hier geldt: als de woning >186 punten komt (grote oppervlakte, goede voorzieningen), valt hij in vrije sector en kunt u marktconform verhuren (bijv. €1.600-€1.800 voor een mooie gezinswoning, afhankelijk van locatie). Dit is een segment waar nu nog relatief weinig concurrentie onder beleggers is, omdat de meeste dit type woningen verkochten afgelopen jaren. U kunt hiervan profiteren als u de middelen heeft.

Diversificatie: Overweeg als belegger ook spreiding over deze segmenten. Bijvoorbeeld een paar studenteneenheden (hogere opbrengst maar intensiever beheer) combineren met een paar reguliere huurhuizen (lager rendement per m² maar zeer stabiel en weinig moeite). Zo balanceert u risico en inspanning.

Vooruitzichten voor 2026

Wat kunnen we verwachten na Q4 2025? Enkele prognoses en aandachtspunten:

• Huurprijzen: De algemene verwachting is dat huurprijzen in Groningen hoog blijven, maar de groeisnelheid kan afvlakken. Met de middenhuur-regulering volledig ingevoerd per 2025 zullen we in 2026 zien dat nieuwe contracten in dat segment niet meer boven de puntengrens kunnen, dus de extreme stijgingen zoals 17% nationaal vorig jaar zullen iets temperen. Toch, zolang er zo’n vraagoverschot is, zullen vrije sector prijzen (en blacktie deals) blijven stijgen. We verwachten voor 2026 bescheiden huurprijsstijgingen, mogelijk gelijk aan loonontwikkeling (5-6%).
• Beleid & politiek: Een nieuw kabinet kan plannen hebben zoals stimulering van woningbouw (misschien specifieke maatregelen voor studentenhuisvesting of middenhuurfonds). Ook houdt Groningen zelf de situatie in de gaten; misschien komen er lokale maatregelen om middenhuur toe te wijzen aan lokale middeninkomens via huisvestingsvergunning (zoals in 2024 al juridisch mogelijk gemaakt is). Dit kan invloed hebben op wie uw huurder mag zijn (bijv. inkomenstoets door gemeente). Blijf hiervan op de hoogte.
• Rendement onder druk? Als de rente hoog blijft of verder stijgt, zullen sommige beleggers hun strategie herzien. 2026 zou wel eens het jaar kunnen zijn waarin meer professionele partijen instappen in Groningen: institutionele beleggers die tevreden zijn met lagere rendementen maar stabiele kasstromen, kunnen de plek innemen van vertrekkende particulieren. Voor de kleine verhuurder wordt het dus concurreren op kwaliteit en service om zich te onderscheiden.
• Vraag blijft sterk: De fundamenten – studentenaantallen, bevolkingsgroei, economische ontwikkeling in Noord-Nederland (energie/transitie, IT, gezondheidszorg) – wijzen op een blijvende behoefte aan woonruimte in Groningen. Tenzij er een massale bouwgolf komt (niet waarschijnlijk op korte termijn), blijft de markt krap. Dit betekent lage leegstand en potentieel veilige investeringen, mits tegen de juiste prijs gekocht.

Conclusie: De Groningse woningmarkt Q4 2025 is een paradox van kansen en uitdagingen. Huurders ervaren krapte en hoge lasten, terwijl verhuurders genieten van volle bezetting maar zich moeten aanpassen aan nieuwe wetten en hogere kosten. Vastgoedbeheer Groningen vergt dus scherpte en expertise.